"Die Preise sind nicht eingebrochen"

5 bis 10 % Rendite für die Bereitstellung von nachrangigem Fremdkapital, immerhin noch 3 bis 4,5 % für eine Senior-Tranche – die Zahlen, die David Neuhoff, Gründer und CEO von Linus Capital im Gespräch mit der Börsen-Zeitung präsentiert, lassen verstehen, warum er zu seinen Investoren sowohl Versicherer, Versorgungswerke und kleinere Banken als auch vermögende Private zählt.

Seit Gründung im Jahr 2016 hat die Investmentplattform im Immobilienfinanzierungsbereich 32 Projekten etwas über 500 Mill. Euro Fremdkapital zur Verfügung gestellt. „Aktuell haben wir noch 19 Projekte mit einem Finanzierungsvolumen von 320 Mill. Euro auf unseren Büchern“, sagt Neuhoff. Dabei handelt es sich jeweils zur Hälfte um in Deutschland gelegene Wohn- bzw. Gewerbeimmobilien, vor allem Büros und zu einem kleinen Teil Hotels.

2020 wollte Linus Capital 600 Mill. Euro investieren. „Bisher sind es 200 Mill. Euro. Hotelinvestments haben wir in der Coronakrise aber erst einmal ausgesetzt. Wenn wir keine interessanten Investmentziele sehen, würden wir unser Investitionsziel auch ohne weiteres reduzieren“, sagt Neuhoff. Im Fokus hat er Wohnen, Büro und Logistik. „Hotel- und Einzelhandelsprojekte beurteilen wir sehr viel restriktiver als vor Corona“, ergänzt er.

Neuhoff nimmt für sich in Anspruch, Projekte immer schon konservativ bewertet zu haben: „Wir haben nie auf steigende Preise spekuliert.“ Momentan versieht er die aktuellen Marktbewertungen von Mieten und Kaufpreisen mit einem Abschlag in Form eines niedrigeren Beleihungsauslaufs, weil eine Unsicherheit am Markt zu spüren sei. Allerdings liefen zum Beispiel bei Berliner Wohnungsbauprojekten Reservierungen und Beurkundungen ganz normal weiter: „Die Preise sind nicht eingebrochen.“ Andererseits seien manche Gewerbeobjekte kaum zu vertreiben, weil sie nicht besichtigt werden konnten.

Grundsätzlich stellen zuerst die Gesellschafter von Linus Capital und ein von der Gesellschaft aufgelegter Fonds Kapital zur Verfügung und bieten dann institutionellen und professionellen privaten Investoren sowie Family Offices an, sich als Co-Investoren zu beteiligen. Man vergebe das Darlehen im ersten Schritt vollständig und syndiziere dann Teile an Partner, sagt Neuhoff. Die Einzeltickets liegen zwischen 5 Mill. und 100 Mill. Euro. „Unser größter Deal war 85 Mill. Euro.“ An einer großen erstrangigen Finanzierung können sich institutionelle Investoren an der Senior-Tranche mit 50 bis 70 % der Darlehenssumme beteiligen, während sich Private bei einer nachrangigen Tranche mit maximal 50 % beteiligen können, bei größeren Tranchen sind es häufig auch nur 25 %. „Bei einem erstrangigen Kredit über 25 Mill. Euro beteiligt sich ein deutscher Versicherer schon einmal mit 15 oder 17 Mill. Euro, während bei einem Mezzanine-Kredit verschiedene Privatinvestoren mit insgesamt 3 bis 5 Mill. Euro dabei sind.“ Die Mindestbeteiligung für Privatinvestoren beträgt 200 000 Euro.

Die Höhe der Renditen hängt bei den Mezzanine- oder Junior Tranchen von der Risikoklasse des Projekts ab. „Bei einer Bestandsfinanzierung eines voll vermieteten Objekts, das monatliche Mieten abwirft, sind es eher Richtung 5 %. Bei einer klassischen Projektentwicklung eines leeren Grundstücks, auf dem zum Beispiel Eigentumswohnungen errichtet werden sollen, gehen die Renditen Richtung 8 % und mehr.“ Die institutionellen Investoren können mit der Senior-Tranche 3 bis 4,5 % erzielen.

In der Coronakrise haben viele Banken ihr Neugeschäft mit Immobilienfinanzierungen gänzlich auf Eis gelegt, hat Neuhoff beobachtet. Einige machten weiter Neugeschäft, brauchten aber deutlich länger bis zur Freigabe oder akzeptierten nur noch sehr viel niedrigere Beleihungsausläufe. „Dieses Liquiditätsloch ist für alternative Finanzierer wie uns eine Chance, weil wir jetzt höhere Verzinsungen durchsetzen und risikoärmeres Geschäft in Hinblick auf die Beleihungsausläufe generieren können.“

Bei Linus wurden seit dem Lockdown vier Co-Investment-Projekte mit Privatinvestoren, Versicherungen und Banken über insgesamt 40 Mill.Euro abgeschlossen. „Mit den beiden, die schon wiederholt bei uns investiert haben, lief alles reibungslos. Beim dritten, einem neuen Kunden, dauerten die Abläufe länger. Das ist aber bei neuen Partnern normal und hat mit Corona nichts zu tun.“ Private Investoren fragen aktuell gleichwohl vermehrt nach, wie die Auswirkungen von Corona auf das Projekt eingeschätzt werden. Insgesamt beobachtet Neuhoff bei den Investoren eine gewisse Zurückhaltung, aber keinen Investitionsstopp.

Artikel von Thomas List, Börsen-Zeitung, 18.06.2020

Pressekontakt Linus Capital:
Jens Secker
BrunoMedia GmbH
Mail: [email protected]
Phone: +49 6131 930 28 33